Das Forward Darlehen gestattet es, sich aktuelle Zinskonditionen mit einem Zuschlag vorzeitig für eine Anschlussfinanzierung zu sichern. Grundsätzlich ist diese spezielle Kreditart so eine gute Möglichkeit, frühzeitig Planungssicherheit zu gewinnen und eine Niedrigzinsphase auszunutzen. Die Frage, wann der Abschluss eines Forward Darlehens sinnvoll und sogar empfehlenswert ist, soll hier geklärt werden.
3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung suchen
Ein Forward Darlehen ist eine „Wette auf die Zukunft“, wie es in einschlägigen Seiten häufig heißt. Sie setzen darauf, dass die Zinsen am Markt nach Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindungsfrist höher als Ihre aktuellen Konditionen mitsamt Forward Zuschlag sind. Für jeden Monat, den Sie sich Ihre Anschlussfinanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sichern, müssen Sie einen Zinszuschlag zwischen 0,02% und 0,04% einplanen. Je länger Sie mit dem Abschluss des Forward Darlehens warten, desto niedriger fällt der Zuschlag entsprechend aus.
Viele Experten empfehlen dennoch, spätestens drei Jahre (36 Monate) vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit der Suche nach einer entsprechenden Finanzierung zu beginnen. Sie haben auf diese Weise die Möglichkeit, umfassende Vergleiche zu erstellen und ohne Druck zu recherchieren. Sollten die Angebote nicht zu Ihren Vorstellungen passen, reicht der Zeitraum zudem ebenfalls aus, um die zu hohen Angebote „auszusitzen“ und auf bessere Konditionen zu warten.
Forward-Darlehen im Vergleich
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Spätestens 1 Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abschließen
Forward Darlehen werden teilweise bis zu 6 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung angeboten. So lange sollten Sie allerdings nicht mit dem Abschluss warten, raten beispielsweise die Experten der Verbraucherschutz-Zentrale Bremen.
Anderthalb bis ein Jahr vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung sollten Sie spätestens Ihr Forward Darlehen abgeschlossen haben, um nicht in Hektik verfallen zu müssen. Sollte das Angebot, das Sie gefunden haben, bei einer anderen Bank sein, haben Sie auf diese Weise noch die Chance, Ihrer derzeitigen Bank die Offerte vorzulegen und Ihr anzubieten, das Forward Darlehen bei Ihr anzunehmen.
Vermutlich wird Ihnen Ihre derzeitige Bank einen Zinssatz anbieten, der rund 0,1% höher als Ihr derzeitiger ist. Dies liegt daran, dass das Geldhaus weiß, dass Sie bei einer Umschuldung zusätzliches Geld in die Hand nehmen müssten, beispielsweise für den Notar, und sich Ihr Zinssatz damit effektiv um 0,1 bis 0,2% erhöhen würden. In einem solchen Fall sollten Sie Wohl oder Übel die Offerte Ihres bisherigen Finanzinstitutes annehmen.
Fallbeispiel: Dann ist der Abschluss des Forward-Darlehens sinnvoll
Experten halten es oft für empfehlenswert, dass ein Forward Darlehen insbesondere bei der letzten Zinsbindung großen Sinn macht. Dies ist nicht falsch, aber schon im Sinne der Planungssicherheit macht es in einer Niedrigzinsphase ebenfalls Sinn, für jede Zinsbindung frühzeitig zu wissen, wie es weitergeht.
Wenn Sie auf das Ende einer zehnjährigen Zinsbindung zugehen, ist es ratsam, 18 Monate vor deren Ablauf abzuschließen. Bei einem Forward-Zuschlag von 0,03% pro Monat, kommt ein Zuschlag von 0,54% auf die aktuellen Zinsen hinzu. Verglichen damit, dass vor zehn Jahren Zinssätze zwischen 4,50% und 5,00% üblich waren und die aktuellen Marktkonditionen zwischen 1,50 und 2,00% liegen, sinkt Ihre tatsächliche Zinsbelastung entsprechend selbst mit Zuschlag um 2,00 bis 2,50% ab.
Anders ausgedrückt: Ihre Zinsbelastung halbiert sich. Würden Sie ein Forward Darlehen mit einem Vorlauf von drei Jahren abschließen, müssten Sie etwa 1% Zuschlag einplanen. Gegenüber den bisherigen Zinsen wäre dies zwar auch eine große Erleichterung, allerdings liegen Sie damit derart deutlich über dem Marktniveau, dass Sie einfach zu viel bezahlen. Pro Jahr gaben die Immobilienzinsen in den letzten fünf Jahren durchschnittlich um 0,3% bis 0,4% nach. Selbst, wenn jene wieder steigen, dürfte dies das Tempo sein.
Wenn Sie drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit den Recherchen nach einem Forward Darlehen beginnen, haben Sie entsprechend durchaus anderthalb Jahre Zeit, um zu warten. Die Zinsen würden im Extremfall um 0,6% steigen und damit zwischen 2,10% und 2,60% liegen. Mit Zuschlag würden Sie dann immer noch zwischen 2,54% und 3,14% bezahlen – und wären mit auf dem Niveau, wenn Sie drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung direkt abgeschlossen hätten. Bei zehnjähriger Zinsbindugsfrist gilt deshalb: Es ist durchaus sinnvoll wenn Sie drei Jahre vor Ablauf anfangen nach einem passenden Forward Darlehen zu suchen, sollte jedoch nicht später als anderthalb Jahre vor Ablauf der Zinsbindung stattfinden.
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