Umschuldung von Baudarlehen: wann sinnvoll?

Umschuldung wann sinnvollFür Baudarlehen ist eine Umschuldung dann sinnvoll wenn man dadurch deutlich günstigere Konditionen erhalten kann. Gerade in Niedrigzinsphasen kann sich eine Prüfung der Vorteile und Nachteile durchaus lohnen.

Die Finanzierung eines eigenen Hauses ist in der Regel nicht mit dem Ablauf des ersten Darlehensvertrages abgeschlossen. Häufig beträgt der Abtrag auf die ursprüngliche Summe lediglich ein Prozent pro Kalenderjahr. Entsprechend sind nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren auch nur 10%, 15% oder 20% des Kredits getilgt. Spätestens dann steht eine Verlängerung oder Umschuldung des Baudarlehens an. Gesetzliche Vorgaben erlauben allerdings auch eine früher vorgenommene Prolongation ohne Zusatzkosten für den Kreditnehmer.

Kosten bei der vorzeigen Umschuldung eines Baudarlehens

Wie andere Verträge unterliegen auch Darlehensverträge einer möglichen Kündigung. Wird bei einem Baudarlehen der zugrunde liegende Vertrag vor Ablauf durch den Kreditnehmer gekündigt, erhebt die betroffene Bank in aller Regel hohe Forderungen. Denn bei Fortführung des Baudarlehens hätte sie ja an den zu leistenden Zinsen weiter verdient.

Der hierdurch eintretende finanzielle Schaden wird im Wege einer Vorfälligkeitsentschädigung geltend gemacht. Hinzu kommen meist weitere Gebühren welche mit dem zusätzlichen Aufwand gerechtfertigt werden, der durch die vorzeitige Beendigung des Vertrages entsteht. Die Kosten werden dabei regelmäßig so hoch angesetzt, dass eine vorzeitige Kündigung für Kreditnehmer in aller Regel finanziell keinen Sinn macht. Allerdings hat der Gesetzgeber unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen von dieser Regel geschaffen.

Keine Kosten nach § 489 BGB

Sofern der Vertrag für ein Baudarlehen eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren aufweist, besteht die Möglichkeit, diesen als Kreditnehmer vorzeitig zu kündigen und umschulden, ohne, dass hierdurch zusätzliche Zahlungen an die Bank notwendig werden. Dieses Recht kann die Bank vertraglich nicht ausschließen oder umgehen.

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Spätestens nach zehnjähriger Laufzeit des Vertrages ist es daher in jedem Fall möglich, ohne Vorfälligkeitsentschädigung eine Beendigung des Kreditverhältnisses herbei zu führen bzw. eine kostengünstige Umschuldung des Baudarlehens zu erwirken. Die Frist für eine solche Kündigung beträgt sechs Monate. Aufgrund der Länge der Kündigungsfrist macht es Sinn, sich als Kreditnehmer die entsprechenden Termine langfristig vorzumerken.

Die Vorteile einer Umschuldung?

Bei Baudarlehen wird in der Regel kein variabler sondern ein fester Zinssatz für den Kredit vereinbart. Hierfür gibt es zahlreiche Gründe. Der wichtigste ist, dass die Kosten für den Kreditvertrag sich besser in die monatlichen Ausgaben einplanen lassen, wenn diese eine feste Größe ähnlich einer monatlichen Miete darstellen.
Denn bei steigendem Leitzins verteuern sich bei einem variablen Zinssatz die Lebenshaltungskosten kurzfristig, ohne dass entsprechende finanzielle Vorkehrungen getroffen werden können. Den Grundfall bildet daher der feste Sollzinssatz, welcher über die gesamte Vertragsdauer gleichbleibt, während gleichzeitig der Tilgungsanteil der Zahlungen langsam aber stetig zunimmt.

Wenn die Leitzinsen nach Abschluss des Vertrages signifikant absinken, werden Darlehen für Immobilien entsprechend auch günstiger. Diese kann zu einer erheblichen Ersparnis bei einer Umschuldung des Baudarlehens führen.

Bei fünfzehn- oder zwanzigjährigen Verträgen macht es dann Sinn, diese vorzeitig gemäß § 489 BGB zu kündigen und sich den günstigen Zinssatz über einen möglichst langen Zeitraum festschreiben zu lassen. Denn bei kurzfristigen Baudarlehen besteht die Gefahr, dass bei Ablauf des Vertrages gerade eine Hochzinsphase herrscht, welche im Rahmen der Verlängerung zu einer erheblichen Steigerung der monatlich anfallenden Kosten führt. Hier bieten fünfzehn- bis zwanzigjährige Verträge mehr Spielraum, weil die Baudarlehen nach Ablauf des zehnten Jahres gekündigt und günstig umgeschuldet werden können.

Die Nachteile einer Umschuldung

Die Nachteile einer Umschuldung können in den erwähnten hohen Kosten liegen, welche die Bank in Form von Vorfälligkeitsentschädigungen verlangt. Diese lassen sich aber durch entsprechend langfristig abgeschlossene Verträge in der Regel umgehen.
Außerdem kann sich die Umschuldung eines Baudarlehens dann negativ auswirken, wenn bis zum Ablauf des Vertrages gewartet wird bzw. gewartet werden muss und bis dahin die Leitzinsen angestiegen sind. Bei vor mehr als zehn Jahren abgeschlossenen Verträgen und einem deutlich niedrigeren Zinssatz als bei Abschluss des Vertrages überwiegen daher die positiven Aspekte der Umschuldung deutlich.

Bilderquellen: © contrastwerkstatt / Fotolia

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