Nachrangfinanzierung – zweitrangiges Darlehen und Grundschuld

Finanzierung ImmobilieDer Begriff Nachrangfinanzierung ist häufig nur Bauherren bekannt, die sich bereits um ein solches Darlehen bemüht haben. Jedoch kann für jeden Hausbauer unter gewissen Umständen ein Nachrangdarlehen interessant sein. Der nachfolgende Beitrag erklärt, was darunter zu verstehen ist und wie es sich in dem Fall mit der Grundschuld verhält.

Erstrangige und nachrangige Finanzierungen

Um den Unterschied besser zu verstehen, hier zunächst das Szenario einer Finanzierung mit erstem Rang. Wer eine Immobile bauen oder fertig kaufen möchte, beantragt in der Regel eine Finanzierung bei der Bank. Mit etwas vorhandenem Eigenkapital ist die Baufinanzierung kein Problem, auch wenn es sich dabei um eine größere Summe handelt. Die Kredit gebende Bank erhält ausreichende Sicherheit durch die dargestellte Bonität des Kreditnehmers und durch einen Eintrag als Gläubiger mit Grundschuld in ausgereichter Höhe im Grundbuch. Bei eventueller Zahlungsunfähigkeit des Schuldners kann das Institut die Immobilie in der Regel durch Zwangsversteigerung verwerten.

Bei einer nachrangigen Finanzierung handelt es sich um ein Darlehen, welches z.B. für einen Anbau oder eine Modernisierung gewährt wird, während die erste Finanzierung noch läuft. Diese Nachrangfinanzierung wird als zweitrangige Grundschuld ins Grundbuch eingetragen.

Während die Fachwelt bei einer Immobilienfinanzierung von einem erstrangigen Grundbucheintrag spricht, handelt es sich bei einer danach bewilligten Finanzierung für Anbau oder Modernisierung um eine nachrangige Grundschuld.

Baufinanzierungsvergleich

Welche Unterschiede bestehen bei einer nachrangigen Finanzierung?

Angenommen, das zweitrangige Darlehen wurde bei einer anderen Bank als das Erste aufgenommen, trägt dieses Institut ein größeres Risiko als der erste Kreditgeber. Kommt es tatsächlich wegen Krankheit oder Arbeitslosigkeit zur Zwangsversteigerung, bedient sich zuerst die erstrangig finanzierende Bank. Da bei einer erzwungenen Versteigerung selten Höchstpreise erzielt werden, bleibt für das Haus mit der nachrangigen Grundschuld oft nicht genug übrig, um alle Kosten zu decken.



Die Banken sind sich des höheren Risikos einer Nachrangfinanzierung bewusst und gleichen die Gefahr durch genauere Prüfung und höhere Zinsen aus.

Banken sind bei Nachrangdarlehen an Regeln gebunden

Auch wenn die zweite Finanzierung vom Institut bewilligt wird, dass die Immobile finanziert, müssen nachfolgend dargestellte Regeln eingehalten werden. In keinem Fall darf der nachrangige Kredit die Höhe der erstrangigen Finanzierung überschreiten. Nicht überschritten werden darf zudem bei der Zweitfinanzierung der Beleihungsauslauf in Höhe von 80%. Der Begriff Beleihungsauslauf steht für das Verhältnis von sämtlichen laufenden Krediten in Relation zum Gesamtwert der Immobilie.

Dazu ein praktisches Beispiel:

Hat das Objekt einen ermittelten Wert von 250.000 Euro, darf der Beleihungswert bei maximal 200.000 Euro liegen. Eine Nachrangfinanzierung kommt demnach nur in Betracht, wenn vom erstrangigen Darlehen ein spürbarer Teil bereits abgetragen ist.

Jetzt wird mit dem geplanten Anbau aber der Gesamtwert auf etwa 280.000 Euro gesteigert und damit der Beleihungsauslauf von 200.000 auf 224.000 Euro angehoben. Damit kann der Bauherr zum laufenden Kredit ein nachrangiges Darlehen von 24.000 Euro aufnehmen. Es liegt allerdings im Ermessen der Kredit gebenden Bank, die Wertsteigerung durch das Vorhaben zu beurteilen.

In der Regel neigt die Bank mit der erstrangigen Immobilienfinanzierung eher zur Bewilligung als ein anderes Institut. Sie kennt den Kreditnehmer bereits länger, weiß um seine persönlichen Verhältnisse und kann das Risiko einer nachrangigen Kreditvergabe besser beurteilen. Grundsätzlich ist eine Nachrangfinanzierung einfacher zu erhalten, wenn von der erstrangigen Immobilienfinanzierung bereits ein erheblicher Teil getilgt ist.

Bilderquellen: © goodluz / Fotolia

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