Eintragung einer Sicherungshypothek ins Grundbuch

SicherungshypothekFast jeder kennt den Begriff Hypothek oder Grundschuld im Zusammenhang mit Baufinanzierungen. Die Sicherungshypothek ist weniger geläufig. Es handelt sich um eine besondere Form von Hypothek, die nur für bestimmte Sicherungszwecke einsetzbar ist. Auch bezüglich der Eintragung ins Grundbuch gelten Besonderheiten.

Allgemeines vorweg

Die Merkmale einer Sicherungshypothek bestimmt § 1184 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach ist eine Sicherungshypothek dadurch gekennzeichnet, dass sie an eine Forderung geknüpft ist und sich der Forderungs-Gläubiger nicht auf die Eintragung im Grundbuch berufen kann. Aus Gläubiger-Sicht ist die Sicherungswirkung der Sicherungshypothek damit restriktiver als eine „normale“ Hypothek oder gar die Grundschuld, aus Sicht des Schuldners bedeutet sie eine weniger einschneidende Belastung. Dennoch kann sie ein geeignetes Mittel zur Sicherung und Durchsetzung von Forderungen sein.

Wann ist eine Sicherungshypothek vorgesehen?

Es gibt einige gesetzlich vorgesehene Fälle für Sicherungshypotheken. Die wichtigsten sind:

  • ein Bauunternehmer kann nach § 650e BGB die Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch für offenstehende Forderungen verlangen. Das ist sogar bereits vor Fertigstellung des Baus möglich – und zwar für offene Forderungen aus bereits geleisteten Arbeiten. Der Anspruch auf Sicherungshypothek besteht allerdings nur insoweit, als nicht vom Recht auf Stellung von Sicherheiten (Geldleistung, Bürgschaft) durch den Bauherrn Gebrauch gemacht wird (§ 650f Abs. 4 BGB)
  • eine Sicherungshypothek kann außerdem ein Mittel der Zwangsvollstreckung sein. Man spricht dann von Zwangshypothek. Ein Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel darf zur Sicherung seiner Ansprüche ein Grundstück des Schuldners mit einer Zwangshypothek belasten – auch gegen dessen Willen. Rechtsgrundlage bilden die §§ 866 und 867 ZPO (Zivilprozessordnung). Zwangshypotheken können nur für Forderungen über 750 Euro eingetragen werden
  • Zwangshypotheken kommen auch bei offenen Steuerforderungen durch das Finanzamt in Betracht. Die Behörde kann unter bestimmten Voraussetzungen die steuerliche Zwangshypothek auf der Grundlage von § 322 AO (Abgabenordnung) als Sicherungsmaßnahme einsetzen. Dabei wird auf die ZPO-Vorschriften Bezug genommen.

Die Unterschiede zur normalen Hypothek

Die Sicherungshypothek ist wie die Hypothek strikt an das Vorliegen einer Forderung geknüpft. Sie kann nur dann geltend gemacht werden, wenn und solange eine Forderung besteht, die nicht wie vereinbart erfüllt wird. Ansonsten erlischt sie. Juristisch wird von Akzessorietät gesprochen.
Das heißt: ein Recht ist notwendigerweise vom Bestehen eines anderen Rechtes abhängig. Damit unterscheidet sich die (Sicherungs)hypothek wesentlich von der Grundschuld. Diese kann auch unabhängig von einem anderen Recht begründet werden – sie ist nicht akzessorisch.

Baufinanzierungsvergleich

Im Unterschied zur normalen Hypothek gibt es bei der Sicherungshypothek keinen Hypothekenbrief. Das ist eine (notariell beglaubigte) Urkunde über eine Hypothek. Die Beurkundung ist eine wichtige Voraussetzung für die Übertragbarkeit. Dort wo keine Urkunde vorliegt, ist die Übertragung nur schwer möglich. Hinzu kommt, dass nach dem BGB der Inhaber einer Sicherungshypothek sich anders als bei der normalen Hypothek nicht per se auf die Eintragung im Grundbuch berufen kann, sondern seine Ansprüche nachweisen muss.



Diese „Mängel“ der Sicherungshypothek erklären, warum Kreditinstitute das Instrument üblicherweise nicht als Sicherheit akzeptieren. Sie wollen Sicherheiten, die übertragbar sind und ohne weiteres geltend gemacht werden können. Ganz überwiegend wird daher eine Grundschuld, zum geringeren Teil eine normale Hypothek verlangt. Für die Baufinanzierung eignet sich die Sicherungshypothek daher nicht. Eine Sicherungshypothek kann unter Beachtung der formalen Anforderungen in eine normale Hypothek umgetragen werden und umgekehrt.

Sicherungshypothek und Grundbucheintragung

Da kein Hypothekenbrief ausgestellt wird und keine Beurkundung stattfindet, erübrigt sich bei der Sicherungshypothek der sonst notwendige Gang zum Notar. Es bedarf nicht einmal eines Rechtsanwaltes. Häufig wird der Antrag beim Grundbuchamt (Amtsgericht) dennoch von einem beauftragten Anwalt gestellt, da der Sicherungsmaßnahme vielfach Rechtsstreitigkeiten vorausgehen. Einige Gerichte und Justizbehörden stellen im Internet Mustervordrucke für die Beantragung zur Verfügung. Das gilt insbesondere für Zwangshypotheken. Abgesehen von der Zwangshypothek muss der Grundstückseigentümer der Eintragung zustimmen. Verweigert er dies ohne triftigen Grund, lässt sich die Eintragung einklagen. Um sich bereits vorher abzusichern, kann eine Vormerkung im Grundbuch ( § 883 BGB) beantragt werden.

Die Sicherungshypothek im Grundbuch ist ausdrücklich als Sicherungshypothek zu bezeichnen (§ 1184 Abs. 2 BGB). Eine Ausnahme gilt bei der sogenannten Höchstbetragshypothek. Diese wird für Forderungen unbestimmer Höhe und unter dem Vorbehalt der tatsächlichen Forderungsfeststellung mit einem Maximalbetrag eingetragen.

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