Bauzeitzinsen: Berechnung und Aktivierung

Bauzeitzinsen BerechnungFür jeden Bauherren ist der Begriff Bauzeitzinsen von enormer Bedeutung, oft jedoch nur unzureichend bekannt. Der nachfolgende Beitrag beschäftigt sich mit der Definition und der Berechnung. Zudem wird erklärt, was in diesem Kontext unter einer Aktivierung der Bauzeitzinsen zu verstehen ist.

Bauzeitzinsen einfach erklärt

Wer Wohneigentum baut, nimmt in der Regel einen Immobilienkredit auf, der sich von dem Darlehen für den Erwerb eines bereits errichteten Hauses unterscheidet. Für das Darlehen zum Hausbau sind Bauzeitzinsen in Rechnung gestellt, die während der gesamten Bauphase bis zum Einzug anfallen. Problematisch können hierbei Verzögerungen des Vorhabens ins Gewicht fallen. Die Bauzeitzinsen steigen bei langer Verschiebung und machen im Extremfall eine Nachfinanzierung erforderlich.

Bauzeitzinsen setzen sich aus zwei unterschiedlichen Zinsarten zusammen. Charakteristisch ist beim Bau von Wohneigentum, dass der bewilligte Kredit in mehreren Abschnitten in Anspruch genommen wird. Das gesamte Darlehen ist daher mit einem vereinbarten Sollzins belastet, dessen Umfang sich nach dem bereits in Anspruch genommenen Teil richtet und ansteigt. Zudem ist ein Bereitstellungszins für die Summe im Ganzen zu zahlen.

Während die Sollzinsen in der Bauphase kontinuierlich ansteigen, sinken die Bereitstellungszinsen aufgrund geringer werdenden bereitgestellten Summe. In der Regel bietet die ausreichende Bank dem Darlehensnehmer eine 3 bis 12 Monate dauernde Frist ohne Bereitstellungszinsen an. Bauzeitzinsen sind je nach Vereinbarung monatlich oder auf die Dauer der Finanzierung verteilt zu zahlen. Banken räumen hin und wieder ein, die Bauzeitzinsen zur Kreditsumme zu addieren und gemeinsam abzutragen.

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Die Berechnung der Bauzeitzinsen

Für den Bauherren ist wichtig, den Finanzierungsbedarf mit der in Anspruch genommenen Bank zu klären. Von den ermittelten Baukosten wird vorhandenes Eigenkapital abgezogen und übrig bleibt die zu finanzierende Restsumme. Zur Berechnung dienen außerdem die zu erwartende Bauzeit und der vom Institut gewährte Sollzinssatz.

Obgleich es keine feste Regelung zur Berechnung der Bauzeitzinsen gibt, orientieren sich die meisten Häuser an nachfolgend beschriebenem Ansatz:

Kreditsumme geteilt durch 2-fachen Nominalzinssatz geteilt durch 100 multipliziert mit der Bauzeit und geteilt durch 12 gleich Bauzeitzinsen.

Die komplex anmutende Formel wird durch ein Beispiel mit realen Zahlen leichter verständlich:

  • Darlehenssumme 150.000 Euro.
  • Zinssatz 3 Prozent.
  • Bauzeit 9 Monate.
  • Zu zahlende Bauzeitzinsen 1.688 Euro.

Bauzeitzinsen sollten von jedem Kreditnehmer so niedrig wie möglich gehalten werden. Bauherren können dies durch das Vergleichen von Baukrediten erreichen und durch geschickte Verhandlungen von möglichst langen Zeiten ohne Bereitstellungskosten. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass das Bauunternehmen die Immobilie innerhalb kurzer Zeit fertigstellt und einen guten Ruf hat. Kommt es nämlich zu Verzögerungen beim Bau, wirkt sich dieser Fakt negativ auf die Bauzeitzinsen aus.

Wissenswertes zur Aktivierung der Bauzeitzinsen

Mit der Aktivierung der Bauzeitzinsen kann der Bauherr seine Zinskosten im Rahmen der Einkommenssteuer steuermindernd geltend machen. Das heißt, er verschiebt die durch Aktivierung ersparte Steuerschuld auf den Zeitpunkt, an dem er das Haus verkauft.

Als privater Hausbauer kann er seine Immobilie in jedem Fall steuerfrei verkaufen, wenn er mindestens 10 Jahre selbst darin gewohnt hat. Die Aktivierung der Bauzeitzinsen ist daher als Bewertungshilfe zu verstehen, die in Anspruch genommen werden kann, aber nicht muss.
Indes hat der Bauherr nur in der Bauphase die Möglichkeit zur Aktivierung der Bauzeitzinsen. Handelt es sich bei dem Neubau jedoch um ein Renditeobjekt, sollten die Bauzeitzinsen in jedem Fall aktiviert und dem Finanzamt mitgeteilt werden.

Bilderquellen: © Eisenhans / Fotolia

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