Hypothekenkredit für Ihr Eigenheim

Ein Hypothekenkredit gehört zur Gruppe der verschiedenen Immobilienfinanzierungen. Mit diesen Krediten ist es möglich, Baufinanzierungsprojekte wie etwa Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sowie den Bau oder den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Dabei ist diese Kreditform in jedem Fall zweckgebunden und muss für den, bei Kreditantragstellung, benannten Verwendungszweck eingesetzt werden. Diese Verwendung muss der Bank dann auch nachgewiesen werden, etwa durch die Vorlage der Fälligkeitsmitteilung des Notars oder durch Rechnungen der am Bau beteiligten Handwerker.

Ein weiteres Merkmal ist seine lange Laufzeit, die mehr als 30 Jahre betragen kann. Dadurch sind trotz der meist hohen Kreditsummen von mehr als 100.000 Euro relativ niedrige Monatsraten möglich.

In den meisten Fällen wird der Hypothekenkredit als Annuitätendarlehen vergeben. Bei diesen Darlehen können Kreditnehmer eine Zinsbindungsfrist vereinbaren, die bei einigen Anbietern sogar über die gesamte Laufzeit festgeschrieben werden kann. Dies gibt natürlich Planungssicherheit für den Kreditnehmer, die Zinssätze sind bei derart langen Zinsbindungsfristen allerdings meist höher. Üblich sind Zinsbindungsfristen zwischen 10-15 Jahren.

Wie funktioniert die Zinsermittlung?

Einer der wichtigsten Punkte beim Abschluss von einem Hypothekenkredit ist zweifelsfrei der Zinssatz, denn neben dem Tilgungssatz ist er ist ausschlaggebend für die Höhe der monatlichen Kreditrate sowie der Gesamtbelastung aus dem Darlehen.

Die Kreditzinsen für die Finanzierung werden anhand verschiedener Faktoren ermittelt. Dies ist zum einen das allgemeine Zinsniveau. An diesen Zinsen entscheidet sich die mögliche Refinanzierung der Banken, die durch die Vergabe von Krediten natürlich Gewinne erzielen wollen. Weiterhin ist aber auch die Bonität des Kreditnehmers und damit das jeweilige Ausfallrisiko für die Bank entscheidend. Um dieses zu prüfen, wird ein Scoring durchgeführt, bei dem Verbindlichkeiten, Vermögen und Einnahmen und Hausgaben des Kreditnehmers unter die Lupe genommen werden. Nur dann, wenn der Kreditnehmer ein ausreichend hohes Einkommen nachweisen kann und bestehende Kreditverpflichtungen erfüllt wurden, kann der Kredit vergeben werden.

Im Rahmen des Scorings wird weiterhin geprüft, ob die vorhandene Sicherheit, die Grundschuld, ausreichend werthaltig ist. Dies ist dann der Fall, wenn bei einer Verwertung mindestens der Kreditwert erzielt werden kann. Anhand einer Beleihungswertermittlung, die den aktuellen Verkehrswert widerspiegeln soll, wird die Bank diese Tatsache prüfen. Um eine erhöhte Sicherheit zu erreichen, wird zudem ein Abschlag von mindestens 20% auf den Verkehrswert vorgenommen, da der Erlös bei Versteigerungen häufig vom Verkehrswert abweicht.

Aufgrund dieser Tatsache fordern die Banken noch immer ein Eigenkapital von mindestens 20% der Finanzierungssumme, denn andernfalls würde dieser Darlehensteil blanko vergeben, was zu erhöhtem Risiko für die Bank und zu Zinsaufschlägen für den Kreditnehmer führt. Um günstige Darlehen zu finden, lohnt sich ein Zinsvergleich im Internet. Hierbei werden jedoch nur die jeweils niedrigsten Zinssätze für den Hypothekenkredit angegeben, die sich nach Einreichung der Kreditunterlagen noch ändern können. Dabei ist die Höhe der Zinsaufschläge von Bank zu Bank sehr unterschiedlich, da jedes Institut eigene Scoring-Vorschriften ansetzt. Derartige Vergleichsseiten sollten also nur ein erster Anhaltspunkt sein, das Einholen von exakten Finanzierungsangeboten ist dennoch notwendig.

Die Kosten im Überblick

Für den Hypothekenkredit fallen nicht nur die im Vergleich angegebenen Zinsen, sondern auch verschiedene weitere Kosten und Gebühren an. Diese sollten bei einem Finanzierungsgespräch unbedingt erfragt werden, denn sie nehmen Einfluss auf die Gesamtkosten des Kredites. Zu den wichtigsten Kosten gehören die Bearbeitungsgebühren, die häufig in Prozent vom Darlehensbetrag berechnet werden.

Üblicherweise werden dabei zwischen 0,5-1% der Darlehenssumme berechnet, was gerade bei größeren Darlehensbeträgen belastet. Lediglich einige Direktbanken verzichten bereits auf die Bearbeitungsgebühr, was sich natürlich positiv auf den effektiven Jahreszins auswirkt. Dieser Effektivzins gibt Auskunft, welche Kosten für den Kredit tatsächlich entstehen. Auch die Bearbeitungsgebühr wird hier berücksichtigt.

Neben den Bearbeitungsgebühren berechnen einige Banken zusätzlich eine Wertermittlungsgebühr für die Berechnung des Verkehrswertes des Hauses. Auch diese Gebühr kann nochmals bis zu 1% der Darlehenssumme betragen. Zu beachten ist hierbei, dass die Wertermittlungsgebühr nicht in den Effektivzins eingerechnet werden muss und daher oft „verschleiert“ wird. Bei größeren Kreditsummen fordern die Banken von den Kreditnehmern zudem ein Wertgutachten eines Sachverständigen. Auch diese Kosten sind vom Kreditnehmer zu tragen. Als weitere Kreditkosten können weiterhin Kontoführungsgebühren oder Kontoauszugsgebühren anfallen, die jedoch relativ gering sind, sind während eines Zeitraums von 30 Jahren trotz dessen zu hohen Beträgen summieren können.

Letztlich sollten Kreditnehmer nicht vergessen, dass für den Hypothekenkredit eine Grundschuld eingetragen werden muss. Diese Grundschuld muss bei einem Notar vereinbart und dann ins Grundbuch eingetragen werden. Auch diese Kosten muss jeder Kreditnehmer selbst tragen, die Höhe orientiert sich an der jeweiligen Höhe der Grundschuld.

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