Anschlussfinanzierung für Immobilien

Ratgeber und Vergleich für Zinsen und Konditionen

Beratung für AnschlussfinanzierungAnschlussfinanzierungen bieten die Möglichkeit die Zinsen für das Immobiliendarlehen neuzuverhandeln, sollte daher nicht zwangsläufig bei dem aktuellen Kreditgeben abgeschlossen werden. Wichtig ist dabei, verschiedene Angebote einzuholen und die Zinssätze genauestens zu prüfen und mit anderen Angeboten zu vergleichen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei der echten Anschlussfinanzierung handelt es sich um eine Neufinanzierung in Form einer Umschuldung, also dem Zusammenfassen mehrerer Darlehen in einen Kredit, um die Zahlungsfähigkeit weiterhin zu gewährleisten. Alternativ kann es sich bei dieser Finanzierungsform um eine Konsolidierung (Umwandlung) eines kurzfristigen in ein langfristiges Darlehen handeln.

Anders die unechte Anschlussfinanzierung, die bei der Immobilienfinanzierung zum Zeitpunkt des Ablaufs der Zinsbindung von Bedeutung ist und ein noch aktives Darlehen mit dem Ziel günstigerer Zinsen umschuldet. Dabei bleiben Laufzeit und Darlehensbetrag unverändert und es ändern sich ausschließlich die Zinskonditionen.

Das Ende der Zinsbindungsfrist ist erreicht

Beim Abschluss der Immobilienfinanzierung vereinbart der Darlehensnehmer mit der kreditgebenden Bank für einen Zeitraum von beispielsweise zehn Jahren eine sogenannte Sollzinsbindung. In dieser Zeit verändert sich der Zinssatz für das Darlehen nicht. Diese Vereinbarung ist für beide Vertragspartner gültig. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer ebenfalls den Vertrag aufrechterhalten muss und nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Kreditvertrag aussteigen darf.

Erst nach Ablauf dieses vereinbarten Zeitraums kann der Kreditgeber Änderungen am Zinssatz vornehmen, wodurch sich der Darlehensbetrag für den Kreditnehmer erhöht. Nun ist auch der Zeitpunkt gekommen, an dem der Kreditnehmer ohne negative Konsequenzen die bestehende Darlehensvereinbarung kündigen kann.

Kreditnehmer ist nicht an Hausbank gebunden

Spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sollte der Darlehensnehmer erste Angebote zur Anschlussfinanzierung einholen. Parallel dazu finden die ersten Verhandlungen mit der Hausbank statt, um eine Verlängerung (Prolongation) der Zinsbindung zu den aktuellen Konditionen zu erreichen. Alternativ besteht die Möglichkeit, sich bereits ungefähr drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aktuell besonders günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen zu sichern.

Da es sich bei dieser speziellen Form der Finanzierung um eine Kreditablösung mit dem Ziel günstigerer Zinskonditionen handelt, ist der Kreditnehmer nicht an die Hausbank gebunden. Dadurch befindet er sich in einer sehr guten Verhandlungsposition und kann den Gesprächen mit den verschiedenen Anbietern entspannt entgegensehen. Wichtig ist, sich auf keinen Fall von der Hausbank unter Druck setzen zu lassen und die verschiedenen Angebote in Ruhe einzuholen.

Das Forward-Darlehen sichert das Zinsniveau der Anschlussfinanzierung

richtige ZeitpunktBefindet sich der Zinssatz für Immobilien-Darlehen auf einem besonders niedrigen Niveau und ein Kreditnehmer möchte sich für seinen Anschlusskredit diese günstigen Zinsen sichern, ist dies durch ein Forward-Darlehen möglich. Diese Chance kann bereits bis zu drei Jahren vor Ablauf der Zinsbindungsfrist wahrgenommen werden.

Beim Forward-Darlehen wird für Anschlussfinanzierung das zukünftige Zinsniveau eingeschätzt und frühzeitig festgelegt. Grundsätzlich betrachtet handelt es sich um eine Wette auf die Entwicklung des Zinssatzes. Der Darlehensnehmer spekuliert aufgrund der aktuellen Entwicklung auf einen gleichbleibend günstigen Zinssatz und hofft, dass dieser einschließlich Zinsaufschlag unterhalb des zukünftigen Zinsniveaus liegt. Die Bank minimiert ihr eigenes Risiko durch einen Zinsaufschlag von 0,01% bis 0,03% pro Monat (Stand 2016/17) bis zur Darlehensablösung.

Zu beachten ist, dass der Zinsaufschlag pro Monat mit der Länge der Vorlaufzeit steigt. Dies bedeutet, dass sich ein aktueller Zinssatz von 2,0% bei einer Vorlaufzeit von 24 Monaten und 0,01 Prozent Aufschlag auf 2,24% erhöht. Bei einer Vorlaufzeit von 36 Monaten und einem monatlichen Zinsaufschlag von 0,03% ergibt sich ein endgültiger Zinssatz von 3,08%.

Kommt es zum Abschluss eines Forward-Darlehens, ist dies für beide Parteien verbindlich und kann zum Zeitpunkt seiner Aktivierung nicht abgelehnt werden. Auch nicht im Fall eines höheren Zinssatzes als zum aktuellen Zeitpunkt marktüblich.

Konditionen verschiedener Angebote – darauf ist zu achten bei der Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung für Immobilien ist ausschließlich die Zinsbindung für die nächsten Jahre relevant. Dies bedeutet, dass sich die Verhandlungen ausschließlich auf den Zinssatz an sich und die Dauer der Zinsbindung beziehen. Alle anderen Vertragsinhalte bleiben von Veränderungen unberührt. Unter folgenden Aspekten holt der Kreditnehmer verschiedene Angebote für seine Anschlussfinanzierung ein:

  • Erste Zinsvergleiche spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung.
  • Angebote anderer Banken liegen im Idealfall bereits vor dem Angebot der Hausbank vor.
  • Ist das Angebot der Hausbank nicht konkurrenzfähig, ist eine Umschuldung die erste Wahl.
  • Wer auf Forward-Darlehen setzt, kann sich bereits 36 Monate vor Ende der Zinsbindung das aktuell gültige Zinsniveau zuzüglich Zinsaufschlag sichern.

Wichtig ist, die Angebote für Anschlussfinanzierungen genauestens zu vergleichen und unbedingt zu verhandeln. So können Sie, abhängig von der Restschuld, mehrere Tausend Euro einsparen.